Агентство недвижимости Бизнес-Гранд - cнать сдать квартиру в Москве, посуточная аренда, квартира на сутки Москва
 

Анатомия квадратного метра

Средняя цена квадратного метра, за ростом которой затаив дыхание следят собственники и покупатели жилья, — величина достаточно условная (вспомним анекдот про среднюю температуру по больнице, включая морг). Понятно, что реальная цена квадратного метра в конкретной квартире может значительно отличаться от средней. Откуда же тогда берется среднее значение, из чего оно складывается, от чего зависит? Попробуем разобраться.

Любой рынок при достаточном предложении нивелирует цены. Но жилье — это нестандартный товар, и цена его может зависеть от множества параметров. Тем не менее всем продавцам и покупателям, да и просто собственникам недвижимости необходим некий показатель, так или иначе отражающий качественное состояние рынка. Что подойдет для этого лучше, чем средняя цена? На нее можно и нужно ориентироваться. Однако стоить помнить, что эта величина сглаживает влияние нескольких важных параметров, по которым, собственно, и производится усреднение. Ведь «хрущевка» в центре города может стоить столько же, сколько полнометражная квартира в рабочем районе.


География <:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

<:namespace prefix = v ns = "urn:schemas-microsoft-com:vml" /><:namespace prefix = w ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:word" />
Понятно, что усреднение по всей территории страны лишено смысла, однако даже в пределах одного населенного пункта цена квадратного метра сильно зависит от расположения дома. В крупных городах России жилье дорожает в двух направлениях: к центру и к окраинам. В первом случае ценностью является близость к «цивилизации», во втором — близость к природе. Наиболее дешевое жилье находится в спальных районах между центром и лесопарковой окраиной населенного пункта. Близость к крупным промышленным предприятиям дополнительно уменьшает цену жилья: учитывается неблагоприятная экологическая обстановка. В небольших населенных пунктах жилье дешевеет от центра к окраинам.

Фактор месторасположения влияет на цену жилья независимо от других параметров. Правда, иногда создается впечатление, что новые элитные квартиры стоят одинаково, где бы они ни находились. Это объясняется просто — элитное жилье обычно строится в равноценных районах города.

Площадь квартиры

Принцип «оптом дешевле» с успехом работает и на рынке недвижимости. Квадратный метр в большой квартире, конечно, дешевле, чем в маленькой. Ведь небольшая квартира в целом стоит меньше, а следовательно, спрос на нее выше. В результате на рынке может сложиться парадоксальная на первый взгляд ситуация, когда квадратный метр в однокомнатной «хрущевке» стоит заметно дороже, чем в четырехкомнатной квартире улучшенной планировки. Дополнительным фактором, увеличивающим спрос на жилье с уменьшением его площади, является стоимость содержания квартиры после покупки. Ведь она растет с ростом количества квадратных метров.

Площадь квартиры — еще один независимый фактор. Его действие распространяется на все виды жилья во всех населенных пунктах. Возможно, единственное исключение — жилье в депрессивных регионах с отрицательным миграционным сальдо. Здесь эта зависимость не просматривается, ведь предложение превышает спрос. 

Тип жилья

Сегодня всем, даже детям, знакомы слова «сталинка», «брежневка», «хрущевка», «121-я серия». За ними скрывается целый набор свойств жилья – от материала стен до высоты потолков. Так как значения этого параметра не носят непрерывного характера, как, например, в случае с площадью, его влияние проанализировать труднее. Можно сделать лишь несколько замечаний по поводу отдельных его составляющих. Так, если несколько лет назад материал дома заметно влиял на цену (в «кирпиче» дороже, в «панели» дешевле), то с развитием новых технологий строительства значение этого фактора ослабевает. Общая комфортность любого жилья, построенного по современным проектам, находится на достаточно высоком уровне. И, вероятно, спустя год-два такой параметр, как тип дома, будет влиять в большей степени на цену старых квартир.

Вклад типа жилья в цену квадратного метра наиболее ощутим для домов, расположенных в недорогих районах. Для квартир, находящихся в престижном месте, этот фактор может быть не слишком выражен.

Внутренняя отделка

Разумеется, квартира со свежим ремонтом дороже аналогичного жилья в запущенном состоянии. Состояние водоводов и сантехники, внутренних дверей и окон, стен и потолков дают ощутимый вклад в цену квадратного метра. Однако зависимость цены продажи от затрат на ремонт не носит линейного характера. В качестве точек «скачка цен» выступают строго не определяемые, но интуитивно ясные понятия «не требует немедленного ремонта» и «евроремонт». Любые отдельные улучшения жилья заметно не удорожат квартиру, если после них она все равно не дотягивает до состояния «не требует немедленного ремонта». Аналогично роста цены не произойдет, если после улучшений жилье не достигнет второй субъективной «контрольной точки» — «евроремонта».

Влияние фактора внутренней отделки заметно ослабляется в сегменте элитной недвижимости. Покупатели, располагающие значительными средствами, в любом случае меняют внутреннюю отделку по своему вкусу.

Этаж

Зависимость цены квартиры от этажа очевидна. Первый и последний этажи стоят дешевле из соображений низкой безопасности и высокого риска аварийных ситуаций типа засора канализации или протечки крыши. Однако любопытно, что в высшей ценовой категории при возможности строительства мансарды цена последнего этажа может быть больше, чем первого или даже средних.

Как правильно рассчитать среднюю цену


При обсуждении усреднения цены квадратного метра жилья необходимо сделать небольшое, но существенное замечание относительно методики расчетов. Как показывает опыт, многие риелторы или журналисты специализированных СМИ делают это так: суммируют цены квадратных метров всех предложений, затем полученное число делят на количество предложений. Разумеется, полученный таким образом результат отражает некоторую информацию о рынке. Но от реальных цен эта цифра может быть очень далека. Действительно, одно-два предложения с запредельно высокой ценой на небольшие площади могут заметно повлиять на среднюю величину.

Повысить точность оценки можно, рассчитав средние величины по отдельным сегментам, например, по двухкомнатным квартирам улучшенной планировки в центре города на средних этажах. Если же нужно получить единую цифру, будет более правильно поделить совокупную стоимость всех предлагаемых к продаже квартир на их суммарную площадь.

Разумеется, перечисленные факторы и их взаимозависимости не претендуют на полное описание процессов ценообразования на рынке жилья. Их стоит воспринимать лишь как иллюстрацию того, что все различия в ценах квадратного метра жилья имеют вполне определенные причины и основания. Их выявление и систематизация помогут профессиональным участникам рынка и обычным собственникам квартир не только понять современное состояние рынка, но и прогнозировать его развитие.