Агентство недвижимости Бизнес-Гранд - cнать сдать квартиру в Москве, посуточная аренда, квартира на сутки Москва
 

Государство начинается за МКАД

В каждом регионе, городе, поселке есть свои специфические черты рынка недвижимости, его местные особенности. Они очень разнообразны, и далеко не всегда они схожи с московскими. Написать о каждом регионе отдельно невозможно, да и, наверное, не нужно. Полезнее рассказать об основных факторах, влияющих на рынок недвижимости. Зная механизм их действия, каждый интересующийся сможет проанализировать свой местный рынок самостоятельно.

Доходы населения

Этот фактор является одним из самых важных. Он напрямую влияет на активность рынка: на количество сделок, быстроту их совершения, рост числа профессиональных посредников и т. д. Ведь приобретение жилья – это для большинства населения нашей страны самая дорогая покупка в жизни. Поэтому, только достигнув определенного уровня доходов (превышающего уровень бытовых расходов в данной местности), человек позволяет себе задуматься об улучшении жилищных условий. Имея небольшую «лишнюю» сумму, можно обменять жилплощадь с меньшей на большую с доплатой. А если удастся скопить достаточно денег – можно приобрести и дополнительное жилье. При этом повышается спрос как на новые или строящиеся квартиры, так и на готовые, вторичные. Нужно отметить, что рост доходов сам по себе не влечет за собой неизбежное подорожание жилья (за исключением, конечно, влияния общих инфляционных процессов). Рост цены квадратного метра в этом случае лишь отражает опережение роста спроса над ростом предложения. Ведь строительство почти всегда запаздывает.

Объемы строительства <:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

Объемы строительства в определенном регионе могут очень сильно повлиять на цену квадратного метра

Объемы строительства в определенном регионе могут очень сильно повлиять на цену квадратного метра. Причем интересно, что влияние это крайне несимметрично. То есть недостаток новых площадей способен запустить быстрый рост цен, а последующий активный ввод в строй нового жилья тормозит увеличение цен на недвижимость медленно и долго. Поясним на примере: допустим, в некотором регионе доходы населения по какой-то причине стали заметно выше прожиточного минимума (см. выше). Люди, устремившиеся за жильем, не могут получить его в нужном количестве, потому что строительные компании, а главное, местные власти не успели среагировать вовремя. Спрос превышает предложение – растут цены. Растут очень быстро, обвально, что мы и наблюдаем сегодня в большинстве крупных городов. Маятник набирает инерцию. Сейчас, даже если «выбросить» на рынок квадратные метры в достаточном для удовлетворения всех желающих количестве, такого же быстрого снижения цен не произойдет – в этом не заинтересованы продавцы. Стремясь использовать энергию маятника по максимуму, они будут ждать, пока относительная покупательская способность населения не иссякнет. Ограничить амплитуду маятника может только конкуренция строительных компаний и их дилеров. Заинтересованные в быстром обороте капитала, они могут сбросить цены на свои объекты для получения конкурентного преимущества.

Миграционные потоки

Сегодня можно говорить лишь о единичных  регионах с высокой миграционной привлекательностью (Москва, Петербург, Екатеринбург, Белгород)

Сдвинуть баланс между спросом и предложением может и направление миграционных потоков. Ведь если из города А в город Б будут происходить массовые переезды, пик спроса на жилье также переместится в город Б, а предложение, наоборот, возрастет в городе А. Влияние этого фактора на собственном опыте испытали жители бывших республик СССР при возвращении в Россию на ПМЖ, а также переезжающие в Москву россияне. Сегодня можно говорить лишь о единичных регионах с высокой миграционной привлекательностью (Москва, Петербург, Екатеринбург, Белгород). Но с ростом мобильности населения вклад миграционных потоков в формирование рынка региональной недвижимости, конечно, будет расти. Картина будущего зависит от того, какую часть в бюджете среднего гражданина нашей страны будет занимать стоимость жилья. Если в масштабах страны удастся удержать рост цен на недвижимость при одновременном повышении уровня доходов, то стоимость квадратного метра в зависимости от региона будет значительно отличаться. Если же стоимость жилья будет слишком важна для большинства наших соотечественников, то внутренние миграции будут, наоборот, сглаживать разницу цен в разных регионах. Люди просто охотнее поедут туда, где жилье дешевле.

Развитие ипотечных/кредитных схем


В регионах, где особенно бурно развивается ипотека, на рынок жилья ложится дополнительная нагрузка. Ведь, что бы ни говорили их противники, кредитные схемы (в этот перечень кроме собственно ипотеки входят и потребительские кредиты, и всевозможные жилищные кооперативы) позволяют приобретать жилье более широкому кругу людей. Если развитие ипотеки не подкреплено соответствующими объемами строительства, а так чаще всего и случается, оно неизбежно приводит к росту цен. Поэтому появление в городе новых ипотечных банков и жилищных накопительных кооперативов говорит о том, что в самом ближайшем будущем жилье подорожает. И подорожает оно тем сильнее, чем привлекательнее будут условия предоставления кредитов.

Ставки банковских депозитов


Часть населения относится к недвижимости как к объекту инвестиций, способу сохранить и по возможности преумножить собственные денежные средства. В стране, где у большинства граждан свежи воспоминания о лопнувших банках и обесценившихся вкладах, вложения в недвижимость кажутся единственным надежным способом сохранить нажитое. Более того, в крупных городах, где рост цен на жилье составляет до 2 % в неделю и даже выше, просто нет других вариантов, сравнимых по доходности. Если же доходность от роста цен на жилье снизится до уровня доходности паевых инвестиционных фондов или ставок по банковским депозитам, инвестиционная привлекательность недвижимости упадет. Снизится, конечно, и спрос на нее, что повлечет за собой торможение роста цен и еще больше увеличит привлекательность банковских депозитов.

Разумеется, каждый регион имеет свой собственный набор основных факторов, влияющих на рынок недвижимости, но в конечном итоге все они, так или иначе, сводятся к перечисленным. Не нужно лишь забывать, что эти факторы очень взаимосвязаны. Так, например, массовая миграция в определенный регион не только напрямую увеличивает спрос, но и приводит к росту средних доходов населения, ведь люди привозят с собой деньги, которые тратят уже на местном рынке, повышая тем самым доходы местного населения. Разобравшись во всех этих хитросплетениях, можно не только оценить сегодняшнее состояние местного рынка, но и спрогнозировать его развитие на ближайшее будущее.