Агентство недвижимости Бизнес-Гранд - cнать сдать квартиру в Москве, посуточная аренда, квартира на сутки Москва
 

Классификация недвижимости

Дома, построенные до 1990 года<:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

В категорию элитной недвижимости, расположенной в центре столицы, входят и построенные в советское время или еще до революции особняки и жилые дома. Период их постройки ограничивается 1990 годом, что является своеобразным рубежом для сферы недвижимости. Можно в этой группе выделить три категории домов, представляющих интерес для покупателей дорогого жилья.

 

Особняки - доходные дома

Дома этой категории построены в период расцвета России в 1905-<:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />1915 г.г.. известными архитекторами в самом центре Москвы. Предназначались для сдачи в наем квартир богатым и состоятельным людям (отсюда и название - доходный дом). Имеют 5-7 этажей, хорошим признаком является внутренний лифт. Более ранняя постройка до 1905 г. практически не представляет для покупателей элитных квартир интереса, потому что в таких домах деревянные перекрытия, отсутствуют лифты и очень высок процент износа здания.

Дома, построенные с 1905 по 1915 года, подходят для инвестиционных проектов, в том числе с целью их реконструкции и дальнейшей продажи. Особенно если эти дома хорошо расположены.

Достоинства старинных особняков (доходных домов): хорошее расположение, большие площади (120-300 м.), пригодные для перепланировки, красивые фасады, просторные вестибюли лестницы. В этих домах обычно приличное окружение.

Недостатки: смешанные перекрытия, старые коммуникации, отсутствие гаражей и центрального кондиционирования, вспомогательных служб.

Цена на жилье этой категории составляет от 2500 до 4000$/кв.м. (без учета ремонта).

 

Сталинские дома

Это дома построены в советское время в период с 1935 по 1960 г. Лучшие из этих домов хорошо известны и узнаваемы. В первую очередь это высотки: Садовая-Кудринская пл. дом 1, Котельническая наб. дом 1/15, Кутузовский пр-т. дом 2 (жилое крыло гостиницы "Украина"), Садовая-Спасская дом 21 (Красные ворота), а также Дом на Набережной - Серафимовича дом 2 и Фрунзенская наб. дом 50.

Достоинства сталинских домов: историческая ценность, отличное расположение, панорамные виды на центр Москвы, архитектура - "Сталинский ампир", высокие потолки от 3,2 м, просторные парадные вестибюли, отделанные мозаикой, лепниной, позолотой, бронзой, натуральным деревом.

Недостатки: старые коммуникации и лифты, неудобные планировки, очень большое количество жильцов в доме, сильное социальное расслоение жителей.

Цена на квадратный метр варьируется от 3500 до 5000$.

 

Дома ЦК.

Дома ЦК построены в более позднее время (1960-1992 г.г.) для руководителей ЦК, Совмина, Минобороны. Квартиры для чиновников такого ранга всегда строились в престижных и тихих местах. Обычно это добротные кирпичные дома, имеющие от 6 до 14 этажей.

Достоинства домов ЦК: хорошее расположение, высокие потолки 2,9 и выше, удобные планировки. Площади 2-х комн. квартиры общая площадь от 70 до 95 кв. м., 3-х комн. квартиры от 90 до 125 кв. м., кухни от 12 кв. м. многие квартиры имеют несколько санузлов, просторные холлы и вспомогательные помещения, ж/б перекрытия, коммуникации 80 годов, низкая плата за коммунальное обслуживание.

Недостатки: отсутствие гаражей и центрального кондиционирования, приточной вентиляции. В домах установлены советские лифты, нет цифровых линий связи, спутникового телевидения, территории, вспомогательные службы кроме охраны, скучные и однообразные фасады.

Цена на квартиры составляет от 3500 до 6000$/кв.м.

 

Современное элитное жилье

 

Современные элитные жилые комплексы столицы делятся на несколько классов.

Класс "А" (Люкс)

Дома этой категории обладают следующими характеристиками:

• Хорошим местоположением в самых престижных районах (оценочная зона 1-й категории).

• Равноценное окружение, избранность жильцов, формируемая путем жесткого отбора . Количество квартир в доме не превышает 40.

• Современные, новые дома. Внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит. Дома отличаются высоким качеством строительства . У застройщика надежная и высокая репутация.

• У дома есть благоустроенный внутренний двор, огороженная территория. Обязательно существует подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения.

• Высота потолков в квартирах 3,2м и выше. Окна большие, с деревянными или дерево - алюминиевыми стеклопакетами.

• Презентабельный подъезд. Для отделки использованы дорогие материалы. Установлены высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу).

• В доме есть центральное кондиционирование, система климат-контроля. В доме несколько видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможностью регулирования. Есть бойлерная для подогрева воды либо на весь дом либо в каждой квартире.

• Высокий уровень безопасности домов: 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением.

• Развитая социальная инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п.

• Обязательны механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, двойной ввод электрики.

• В доме проложены все современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора.

• Обязательно осуществляется профессиональное управление зданием.

• Нередко здание характеризуется неповторимым архитектурным обликом.

Цены на квартиры в таких домах варьируются в пределах 4000-12000 долларов за 1 кв.м.

К классу "А" относят, например, "Дворянское Гнездо" в Б.Левшинском пер. д.11, жилой комплекс в 1-ом Зачатьевском пер. 19-21, комплексы: в Молочном пер. д. 1, в Бутиковском пер. д.5, 9., "Парк Хаус" в пер. Капранова д.4.

Следует учитывать, что со временем здание может переходить в другую подгруппу. Так же следует отметить, что не цена определяет категорию, а наоборот: цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома.

 

Класс "А-"

Различие домов класса "А" и класса "А-" заключается в выборе материалов для строительства и отделки. Инженерные коммуникации обычно также менее престижных фирм-производителей. В домах большее количество квартир.

К классу "А-" в настоящее время относятся жилой дом "Торисс Хауз" в Спасоналивковском пер. д.20 и жилой комплекс "Венский Дом на Плющихе" в 1-ом Неопалимовском пер. д.8.

 

Класс "В"

Отличие элитного жилья этой категории от более высокого класса в следующем:

• Местоположение в любых направлениях в пределах Садового кольца и набережных реки Москвы.

• Дома могут быть как вновь построенными, так и реконструированными.

• Количество квартир может доходить до 80.

• В доме может отсутствовать внутренний двор, а вместо подземного гаража может использоваться наземная охраняемая парковка (в случае реконструкции).

• Потолки могут быть несколько ниже ( от 3м).

• Может отсутствовать центральное кондиционирование, но непременно должны быть определены места для размещения индивидуальных воздухозаборников.

• Уровень безопасности достаточно высокий: круглосуточная охрана, видеодомофоны.

• Социальная инфраструктура может отсутствовать.

• Инженерные коммуникации современные, телефонные линии обычно принадлежать одному оператору (МГТС).

Цена квадратного метра - от 3500 долларов. К этой категории относятся жилые дома "Посольское Подворье" - 2-й Казачий пер., д.10, "Капитал" - Трубниковский пер., д.13, "Ваш Дом" - Б.Полянка улица, дом 61А, Тружеников пер. д.15. Реконструкция: М.Молчановка д.4, д.8, Трубниковский пер.д.4, д.8/15.

 

Класс "С"

Жилые дома этой категории - качественные, требования как и к домам класса "В", но расположены они обычно не в центре, а в одном из престижных районов к примеру, Кунцево, Теплый стан). Хорошие примеры этой категории - комплекс "Малая Земля" на Кременчугской улице (девелопер ASG Ltd.), комплекс домов на улице Звенигородская (девелопер "Теско"), а также дома возводимые ДИПС и компанией "Дон-Строй" в пределах Садового Кольца.

Стоимость категории "С" от 2500 долларов за 1 кв. метр.

 

Дома Эконом-класса

Дома эконом-класса входят в число домов, представляющих определенный интерес для желающих пробрести качественное жилье в столице.

Рынок современного жилья эконом-класса развивался параллельно с рынком элитного жилья.

В конце 90х годов строительство такого жилья носило чисто экспериментальный характер, а сегодня объемы строительства имеют очень впечатляющий характер, в силу безусловной рентабельности и большого спроса рынка на такое жилье. За восемь лет, а именно столько полноценно существует данный сегмент, на рынке появились такие компании Застройщики как "Дон-строй", "Квартал 32-33", "Крост", "Capital Group" работающие в сегменте жилья эконом-класса.

Строительством жилья эконом-класса занимается Департамент внебюджетного строительства города Москвы, строя принципиально другое жилье, чем вышеуказанные застройщики, но по ряду причин также попадающего в категорию эконом-класса.

 

Характеристики жилья эконом-класса:

Как правило, жилье эконом-класса это многоквартирные дома (количество квартир более 50, а в новых объектах количество квартир доходит до 500), построенные по индивидуальным проектам. Жилые комплексы этой категории имеют эффектный современный архитектурный облик и расположены либо в центре, но на площадке с некоторыми проблемами, либо в традиционно престижном районе, не в центре, а например в юго-западном округе, хотя встречаются примеры развития жилья эконом-класса в далеко не престижном районе и в большом отдалении от центра.

В жилье эконом-класса часто присутствует развитая социальная инфраструктура включающая: бассейны, сауны, тренажерные залы, салоны красоты, детские игровые площадки, подземные гаражи, а в "Алых Парусах" обустроен аквапарк. Отделка и качество строительства хорошего уровня с использованием материалов импортного производства.

Стоимость жилья эконом-класса сегодня на рынке составляет от 1800 долл.США за 1кв.м.