Агентство недвижимости Бизнес-Гранд - cнать сдать квартиру в Москве, посуточная аренда, квартира на сутки Москва
 

Кредиты на элитное жилье: мал золотник, да дорог

Современную ситуацию с ипотечным кредитованием элитного жилья в двух словах можно описать так: выгодно, но сложно. При достаточно скептическом отношении к состоянию ипотеки на сегодняшний день, специалисты, тем не менее, прогнозируют бурную динамику развития кредитования, в том числе и в таком секторе, как приобретение элитного жилья. <:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

Ипотечная история

Покупка элитного жилья с помощью ипотечного кредитования широко развита в странах Европы и США, где ипотека является одним из основных способов приобретения недвижимости, причем независимо от ее стоимости. Средний класс и высшие слои общества в равной степени пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Разумеется, что в нашей стране с нестабильной экономикой и только отрабатываемыми механизмами ипотеки на данный момент сложилась иная ситуация. Большая часть кредитов берется на обычное жилье, доля же займов на покупку элитной недвижимости пока крайне мала.

Известно, что кредиты выгодны не только при приобретении недвижимости экономкласса, где собственник чаще всего обращается к займу в силу невозможности выложить сразу требуемую сумму в полном объеме. С деньгами у покупателей жилья класса премиум – как правило, успешных бизнесменов – все в порядке. Однако очевидно, что гораздо выгоднее не изымать средства на покупку недвижимости ценой в несколько миллионов долларов из оборотов действующей компании (ведь, как правило, средства аккумулируются именно в бизнесе), а заплатить часть, отдавая остаток в течение определенного времени. «Например, в том случае, если покупатель элитного жилья захочет изъять средства из бизнеса, это обойдется ему минимум в 30 % годовых. В то же время средняя ставка по кредиту составляет 10-12 %», – уточняет Марина Бобылева, директор департамента ипотечного кредитования компании эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

И тем не менее случаи таких, казалось бы, крайне выгодных сделок, на сегодняшний день единичны.

В России механизм ипотечного кредитования до конца не отработан, поэтому процент сделок, совершенных с привлечением кредита, в особенности в сегменте элитного жилья, минимален

«В России, где история развития ипотеки насчитывает несколько лет, механизм ипотечного кредитования до конца не отработан, поэтому процент сделок, совершенных с привлечением кредита, в особенности в сегменте элитного жилья, минимален», – говорит Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank. Еще более подробно объясняет ситуацию Владимир Говорин, консультант по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти»: «На многие строящиеся элитные дома уже распространяется действие федерального закона № 214. В этом случае сам механизм продажи квартир усложняется, не говоря уже об оформлении ипотеки, которая применительно к данным объектам становится в принципе невозможной».

Кроме того, не последнюю роль играет и стоимость элитного жилья, которая сейчас в среднем составляет 2-3 млн. долларов. Для того чтобы получить кредит на приобретение такой квартиры, необходимо официально подтвердить высокие доходы, что, как известно, достаточно проблематично в нашей стране с неустоявшимися рыночными отношениями. Да и «ликвидность объекта высокой ценовой категории ниже, что может затянуть сроки реализации до года; затруднена оценка объектов элитной недвижимости, ввиду того что сложнее применять рыночную оценку (то есть сравнение с аналогами)», как признается Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Время – деньги


Не секрет, что на получение ипотечного кредита часто уходит большое количество времени. За время, затраченное на оформление всех необходимых бумаг, желаемый объект недвижимости может быть попросту перекуплен.

За время, затраченное на оформление всех необходимых бумаг, желаемый объект недвижимости может быть попросту перекуплен

Кроме этого, на рынке элитного жилья действуют иные механизмы, нежели при покупке квартир экономкласса. Так, здесь вообще не существует альтернативных сделок, в то время как на рынке обычного жилья они имеют широкое распространение.

Предпринимателю зачастую бывает легче выложить необходимую сумму, чем потратить драгоценное время и так и не получить кредит в силу каких-либо причин. Необходимо помнить также и о том, что далеко не каждый банк в состоянии предоставить необходимую сумму, и далеко не факт, что максимальная сумма, которую может предоставить банк в качестве ипотечного кредита, будет выгодна собственнику и оправдает его стойкость в оформлении ипотеки.

Схема получения кредита на элитное жилье не отличается от обычного порядка. «Каждый банк требует предоставления определенного набора документов, но сложность заключается в том, что если элитная недвижимость приобретается у застройщика, как правило, сложно говорить о каком-то стандартном пакете документов по нему. Если же застройщик договаривается с банком, то они взаимодействуют и предлагают согласованные между собой программы. Если же застройщик не может выдать определенный пакет документов потенциальному покупателю или просто не заинтересован в привлечении ипотечных денег, клиенту приходится искать другой банк, где более лояльные требования, но это требует дополнительного времени, что не всегда лучший вариант», – рассказывает руководитель клиентского управления ипотечной компании «Мой Дом» Юлия Пузакова.

Более высокую сложность ипотечного кредитования, связанного с новостройками, отмечают в компании «Усадьба». Объясняя механизм предоставления кредита, М. Бобылева отметила, что «банки иначе подходят к оценке платежеспособности клиента.

Если клиенты экономкласса получают доходы как наемные сотрудники, то доход большинства потребителей элитного сегмента связан с их предпринимательской деятельностью

Если клиенты экономкласса получают доходы как наемные сотрудники, то доход большинства потребителей элитного сегмента связан с их предпринимательской деятельностью. В этой связи оценка платежеспособности заемщика рассчитывается по иным, более индивидуальным критериям. Обычно с такими заемщиками в банках работают одновременно три управления: управление ипотеки, управление по обслуживанию юридических лиц и отделение Private Banking».

В то же время и кредитополучатель подходит с другими мерками к банку, предоставляющему кредит. Подкованный в вопросах финансов, он действует более профессионально и продуманно, с большим пониманием кредитных программ и вопросов страхования. «Также можно отметить, – говорит С. И. Постнов, президент Национальной ипотечной компании, – что в некоторых случаях наши клиенты покупают элитное жилье с целью инвестирования, т. е. кредитуемая квартира не является первой и не предназначена для проживания в ней будущего собственника. Довольно часто такая квартира сдается, и вырученные деньги являются аннуитетным платежом по кредиту». Последнее время появляются новые слои покупателей, а именно: владельцы и управляющие компаний среднего и малого бизнеса, частные предприниматели, менеджеры крупных корпораций, то есть люди, которые ранее не могли себе позволить дорогую квартиру или не хотели ее покупать в связи с нестабильностью своих доходов.

Прогноз на завтра слышали?


Однако, несмотря на многочисленные трудности, связанные прежде всего с несовершенством законодательной базы, а также небольшим возрастом самой ипотеки, механизмы которой только отрабатываются в настоящее время, специалисты дают в целом положительный прогноз на будущее. Бурную динамику развития кредитования прогнозирует А. Зиминский (Penny Lane Realty), отмечая, что уже в 2005 году произошли позитивные изменения: «На рынке загородной недвижимости оформление купли-продажи и ипотеки происходит одновременно, земля может рассматриваться как объект ипотеки, в прошлом это было невозможно.

На рынке загородной недвижимости оформление купли-продажи и ипотеки происходит одновременно, земля может рассматриваться как объект ипотеки

Сегодня не обязательно нотариальное оформление сделки, и это несколько упростило вопрос, поскольку раньше стоимость нотариального оформления ложилась на стороны сделки».

Не стоит забывать и о том, что ипотечное кредитование вполне может стать одним из удобных способов легализации собственных активов, как отмечает Ю. Пузакова (компания «Мой Дом»), вследствие чего есть вероятность ожидания увеличения приобретения в ипотеку элитного жилья. Имеются, конечно, и определенные пожелания к изменению в законодательстве – в частности, требований, обязывающих продавца квартиры выплачивать налог в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн. руб., в том случае, если цена продажи объекта составляет более 1 млн. руб., а документы о собственности получены менее 3-х лет назад. «Так как большинство элитных домов находятся в собственности менее трех лет, а при кредитовании необходимо указывать в договоре купли-продажи как минимум сумму кредита, отмена этой нормы будет способствовать развитию кредитования на элитное жилье», – объясняет М. Бобылева (компания «Усадьба»).
Очевидно, что механизм ипотечного кредитования востребован рынком, и, по оценкам специалистов, стоит ждать серьезного продвижения ипотеки на рынок элитной недвижимости в 2006 году, а реального влияния на этот рынок уже в 2007 году.