Агентство недвижимости Бизнес-Гранд - cнать сдать квартиру в Москве, посуточная аренда, квартира на сутки Москва
 

И это дешевое?

Цены на самую дешевую категорию московских новостроек – панельные дома типовых серий – ведут себя точно так же, как и весь остальной рынок: беспрерывно растут. Пропагандисты поздних советских лет сказали бы что-нибудь о «неутомимой поступи» и «процентах перевыполнения плана». Только, в отличие от прошлых лет, «широкие массы трудящихся» сегодня совершенно не рады этому процессу. <:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

Сколько?

Само выражение «дешевая новостройка» сегодня звучит уже как-то странно

Конкретные цифры роста, называемые различными аналитиками, разнятся, но объединяет их одно – это очень большие цифры. Более того, они заметно опережают общий рост рынка. По данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.RU, удорожание всех московских квартир в феврале составило в среднем 5 %. Панельные новостройки же, говорит Юлия Гераськина, директор отделения управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в среднем выросли в цене на 7-9 %, а отдельные типы квартир – на 12-13 %.
Что же это за «отдельные типы»? Угадать несложно.

Данные по ценам на несколько реализуемых компанией «МИЭЛЬ» объектов:

Адрес                                   

Количество комнат

Цена кв. метра 01/02/06

Цена кв. метра 01/03/06

Прирост цены

Окская улица

1

2300

2600

+13%

 

2

2090

2359

+12%

 

3

1890

2040

+8 %

 

4

1820

1850

+1,6 %

Б. Академическая улица, вл. 67

2

2486

2661

+7 %

 

3

2610

2785

+7 %

 

4

2145

2245

+5 %

3-я Песчаная улица, комплекс «Приват сквер»

3

2728

2828

+4 %

Совершенно очевидно, что рекордсменами роста стали наиболее дешевые квартиры. Квартиры на Окской улице (возводимые там дома – серии «КОПЭ-Парус») изначально стоили дешевле монолита на Большой Академической и тем более комплекса бизнес-класса на 3-й Песчаной – вот они и подорожали больше других. А в рамках каждого дома быстрее всего растут в цене небольшие объекты. Целиком такая квартира стоит, конечно, дешевле двухкомнатной – отсюда и разница в спросе. Обратим внимание и на то, что четырехкомнатные квартиры почти не подорожали. 100-метровые «крокодилы» в панельных домах сегодня мало кому нужны. Бедному человеку не по карману, а богатый купит себе жилье поприличнее…

Почему?

О причинах роста цен за последний год сказано много. Главным виновником застройщики и дружественные им журналисты объявили вступивший в силу ровно год назад, 1 апреля 2005 года, закон №214-ФЗ «О долевом строительстве». Стандартные упреки в адрес этого закона сводятся к тому, что он опутал застройщиков столь частой сетью всевозможных ограничений и запретов, что работать стало просто невозможно. А если и возможно, то заметно дороже. Вот застройщики и перекладывают свои новые траты на потребителей.

Главными причинами повышения цен следует признать рост доходов населения и цен на нефть

Никоим образом не оспаривая справедливость претензий к 214-му закону, обратим внимание на то, что возросшие траты касаются себестоимости строительства. А на ажиотажном рынке (а московский рынок сейчас самый что ни на есть ажиотажный, тут хватают всё и по любой цене) себестоимость имеет к цене реализации самое отдаленное отношение. Главными, самыми фундаментальными факторами роста цен следует признать два. Первый – это высокие мировые цены на нефть, обеспечивающие Россию невиданным в истории наплывом долларов. Эти деньги давят на весь рынок, и дорожает все – не только недвижимость. Второй — это рост доходов. В 1992 году очень приличной была зарплата в $ 30, в 2000-м – $ 400. Сегодня же грамотный специалист вряд ли пойдет на оклад менее чем в $ 1500. Так что если подсчитать доступность жилья – т. е. его цену не в деньгах, а в собственных месячных заработках, то можно с изумлением убедиться, что квартиры в последнее время дешевеют. Причем ощутимо.

Вторая причина – это сохраняющееся расслоение России, ситуация, когда столица и вся остальная страна – фактически разные государства. Достойно жить можно только в Москве, серьезный бизнес возможен только в Москве – эти аксиомы крепко сидят в голове жителей не только российской провинции, но и многих государств бывшего СССР. Чуть «приподнявшись», эти люди сразу едут в Москву – и, естественно, ощутимо «давят» на наш рынок. Причем чаще всего на самый дешевый его сегмент.

Что будет?
Пока все говорит о том, что ажиотажная спираль раскручивается. По данным О. Репченко, в феврале рост цен составил 5 % в месяц – по 1,5-2 % в неделю. Итоговых цифр за март пока нет, но за неделю с 20 по 27 число цены прибавили 2,2 %, а «индекс ценового ожидания» (т. е. пересчет этого роста на месяц) дает 7,85 %. Речь, напомним, идет о рынке в целом – новостройки, особенно дешевые, традиционно дорожают быстрее.

Наибольшее предложение панельных новостроек сосредоточено сегодня в районе Кожухово, говорит Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». С момента начала продаж в декабре 2004 года средняя стоимость предложения увеличилась более чем в два раза. Сегодня цена одного квадратного метра в домах серии П-44Т варьируется от $ 1800 до $ 2150. Само выражение «дешевая новостройка» сегодня звучит уже как-то странно, замечает по этому поводу Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». Если дом готов, то цена квадратного метра будет не менее $ 2500 даже в Мытищах, не говоря уже о московских районах.

Существует ли вероятность, что нынешний «перегрев» закончится стагнацией или даже падением цен? Не исключено. Аналитики даже напоминают, что два года назад, в первой половине 2004 года, на московском рынке недвижимости происходило аналогичное аномально резкое подорожание. И закончилось оно стагнацией. Однако обратим внимание, как быстро и безболезненно рынок преодолел ту остановку – сегодня о ней уже мало кто помнит. А цены вновь растут. Причины нынешнего роста лежат вне рынка недвижимости – соответственно, бесполезно искать внутри него и признаки грядущих изменений.