Агентство недвижимости Бизнес-Гранд - cнать сдать квартиру в Москве, посуточная аренда, квартира на сутки Москва
 

Новые офисы столицы: меньше, чем хотелось бы…

Не секрет, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости существует дефицит качественных площадей. Однако офисы активно строятся, развивается и рынок складских помещений, и гостиничный сектор. Что ждет эти сегменты рынка в ближайшее время? <:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

Текущее состояние

 

Сегодня на московском рынке представлен относительно небольшой объем качественных офисных площадей. Офисов класса А в Москве существует 1,3 млн кв. м, класса В – почти в 3 раза больше – 3,8 млн кв. м. Этого столице явно недостаточно, поэтому на 2006 год было запланировано построить еще 557 тыс. кв. м помещений класса А, что на 72,5 % больше количества подобных площадей, введенных в строй в прошлом году (<:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />322 881 кв. м), и 862 тыс. кв. м помещений класса В, что превысит объем прошлого года (684 871 кв. м) на 25,9 %. В июне на рынке офисных помещений наблюдался высокий спрос на качественные площади, что привело к сохранению высокого уровня заполняемости и снижению доли вакантных площадей. В среднем в классе А доля вакантных площадей в июне составила 1,66 % от общего количества площадей класса А, для класса В доля свободных площадей – 3,71 % от общего количества площадей класса В на рынке.

 

 

Новые площади

 

Собственно платежеспособный спрос и привлекает  инвесторов в строительство объектов коммерческой недвижимости.   Однако не все их проекты оказываются воплощенными в срок и качественно. Так, планировалось сдать в эксплуатацию в 1 квартале текущего года 104 тыс. кв. м площадей класса А и 300 тыс. кв. м площадей класса В. Реально же было сдано только 57 тыс. кв. м в классе А и 185 тыс. кв. м в классе В, т. е. около 60 %. Во втором квартале было введено в строй еще меньше – 35 % от запланированных к запуску 405 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В, ввод 263 тыс. кв. м задерживается по различным причинам. В связи со сложившейся ситуацией Сергей Рябокобылко, исполнительный директор  компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko,  прогнозирует, что в 2006 году вместо запланированных 557 тыс. класс А получит лишь 300 тыс. кв. м новых офисов, что составит 53,9 % от плана, а класс В пополнится не на 862 тыс. кв. м, а приблизительно на 400 тыс., или 46,4 %. Тем самым дефицит качественных площадей при стабильном спросе может повлечь за собой планомерный рост ставок аренды. Собственно договоры предварительной аренды – прямое тому подтверждение.

 

Предварительная аренда

 

Несмотря на то что тенденция задержки и отсрочки ввода новых офисных площадей налицо, широко распространена практика сдачи помещений в аренду еще задолго до завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию. Так, например, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, 85 % помещений в зданиях, запланированных к вводу в строй (по планам от 1 января 2006 года), уже сдаются, 27 % площадей в этих комплексах уже сданы. Из помещений, намеченных к вводу в эксплуатацию в 2007 году, 40 % площадей уже сдаются, а 33 % этих площадей уже сданы. И даже в зданиях, ввод которых планируется лишь в 2008 году, 20 % площадей уже сдаются и на 3 % таких площадей предварительные договоры аренды уже подписаны. Таким образом, можно говорить о том, что время, когда рынок офисных площадей Москвы достигнет баланса спроса и предложения, отодвигается в более отдаленное будущее.

 

Ставки аренды

 

Говоря об арендных ставках на сегодняшнем рынке качественных офисных площадей, можно отметить, что в классе А они имеют нормальное распределение – т. е. существует малое количество площадей, сдаваемых по очень высоким ставкам, и небольшое количество площадей, сдаваемых по ставкам ниже среднего уровня, основное же количество офисов класса А сдается по ставкам около $ 600 за метр в год, без учета НДС и эксплуатационных расходов. Сегодня уже есть предложения, перешагнувшие рубеж в $ 1400 ($ 1500 и $ 2000 за метр), но их доля в общем количестве предложений очень мала. Примерами таких предложений являются последние офисы малой площади в комплексе «Романов двор», уже готовы помещения в «Балчуг плаза», ставка аренды для большинства из них $ 1000 (без НДС и эксплуатационных расходов).

 

 

Сравнивая распределение арендных ставок на офисы класса В в существующих и строящихся зданиях, можно отметить негибкость арендаторов, так как это распределение сходно для вакансий в существующих зданиях и в строящихся комплексах. Иными словами, подавляющее число арендаторов готовы платить за офис класса В (не важно, находится он в давно построенном здании или в строящемся) около $ 300-350 за квадратный метр в год. В то время как арендаторы офисов класса А проявляют большую гибкость и за более качественные и современные метры в строящихся комплексах готовы платить на $ 50-100 больше, чем за уже существующие и, следовательно, менее передовые. Возможно, разница в подходах отражает одно из принципиальных отличий арендаторов вышеупомянутых классов офисов. Кроме того, процессу вредит тот факт, что класс здания зачастую оценивают владельцы, присваивая порой явному «А-» вожделенный «А+». К слову сказать, различные классификации офисных площадей на сегодняшний день не вполне совершенны, требуют доработки, а в идеале рынок ждет создания единой, всеобъемлющей и общепринятой классификации (которая вряд ли появится, потому что при единой классификации некоторым компаниям будет значительно сложнее продать или сдать менее качественный продукт под вывеской более качественного, но по «своей» классификации).