Агентство недвижимости Бизнес-Гранд - cнать сдать квартиру в Москве, посуточная аренда, квартира на сутки Москва
 

Чего не хватает рынку жилья?

Если говорить о дефиците в самых общих чертах, то все достаточно очевидно. На фоне обвального роста цен наиболее востребованы московские квартиры стоимостью менее 100 тыс. долларов и квартиры в аренду в Москве со ставкой до 500 долларов в месяц. Для рынка в целом дефицит – земельные участки, пригодные для многоэтажного жилищного строительства и не имеющие проблем с подключением к городским инженерным сетям, и в Москве, и в области.<:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

Дефицит создает город

Наблюдающийся в последнее время рост цен является прямым подтверждением дисбаланса спроса и предложения на московском рынке недвижимости

Наблюдающийся в последнее время рост цен является прямым подтверждением дисбаланса спроса и предложения на московском рынке недвижимости. Увеличение платежеспособного спроса связано в первую очередь с высокими ценами на энергоносители и, соответственно, массовым притоком валюты в страну. Алексей Медведев, заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е. – Плаза» среди причин возникновения дефицита предложения жилья называет в первую очередь принятие 214-ФЗ, по которому возводить новые дома стало для многих застройщиков проблематично. «В итоге ряд коммерческих проектов был «заморожен» до лучших времен. Данная причина актуальна прежде всего для жилья класса бизнес и премиум», – говорит Медведев. Также среди причин дефицита доступного жилья он видит увеличение доли социальных квартир для различных городских программ (очередники, расселение ветхого фонда, молодая семья и т. д.). Эта причина имеет серьезное значение для жилья экономкласса – квартиры в монолитно-кирпичных домах для социальных программ не подходят. То есть на сегодняшний день большая часть построенного типового жилья в Москве не выходит на рынок, что также приводит к росту цен на оставшееся предложение.

По мнению Алексея Медведева, самый значительный дефицит предложения сейчас наблюдается в сегменте недорогого жилья экономкласса. Соответственно, и цены на типовое жилье за последнее время выросли наиболее сильно. Так, для примера, цена квадратного метра в однокомнатной квартире панельного дома в Кожухово с мая по июнь текущего года выросла с $ 1150  до $ 2850, а на Волжском бульваре – с  $ 1450 до  $ 3200 соответственно. Вряд ли подобный рост цен можно назвать нормальным.  

Однако есть и альтернативные вышеприведенному взгляды на рынок недвижимости. Так,  Елена Комова, директор по маркетингу агентства недвижимости «Домострой», считает, что говорить о дефиците не приходится, поскольку купить можно все – вопрос только в ценах на жилье или в платежеспособном спросе. «Если говорить о наиболее востребованных объектах, то для экономкласса – это новостройки в городах ближнего Подмосковья. Для ценовой политики многих ближайших к столице городов характерно то, что за определенную сумму клиенты покупают жилье более комфортное и большей площади, чем за те же деньги в Москве», – считает Комова.

Также, по ее словам, в столице сохраняется стабильный спрос на объекты бизнес-класса. «Однако мы наблюдали рост активности продаж данных объектов в апреле и в июне 2006 года. Это связано прежде всего с ускоренным ростом цен на жилье в Москве и возникновением определенного ажиотажа», – сообщила «Собственнику» Елена Комова. 

Пути  решения

Что же делать? Сразу напрашивается один из очевидных ответов: чтобы уменьшить дефицит жилья, надо увеличить темпы его строительства. Однако  в короткие сроки и без вмешательства государства это вряд ли удастся сделать. И если  в этой сфере положение дел не изменится, то остается надеяться на рыночное регулирование цен. Схема в данном случае проста. Дефицит жилья ведет к дальнейшему росту цен на рынке. Рост стоимости квартир со временем приводит к уменьшению платежеспособного спроса в каком-либо сегменте, покупатели уходят в более дешевые секторы рынка – так спрос и предложение уравновешиваются. Фактически данный способ «борьбы с дефицитом» мы наблюдаем с лета прошлого года.

Описанный дефицит предложений в текущих условиях вряд ли устраним

Говоря о возможных путях решения проблемы, руководитель аналитического отдела компании «Новая Площадь» Дмитрий Попов отметил, что описанный дефицит предложений в текущих условиях вряд ли устраним. По его словам, он будет усугубляться до тех пор, пока дефицитное предложение не перестанет существовать вообще. Для устранения дефицита на рынке недвижимости необходимо стимулировать производителей стройматериалов и застройщиков: в первую очередь экономически, путем целевого льготного кредитования, налоговых льгот. «Должна быть внедрена комплексная долгосрочная программа развития строительной

отрасли, включающая не только экономическую составляющую, но также подпрограмму кадровой подготовки, развития инженерной инфраструктуры и учет геополитических интересов государства в долгосрочной перспективе (миграция, расселение)», – говорит Попов. 

По мнению Елены Комовой, в распоряжении государства есть еще один хороший инструмент стимулирования платежеспособного спроса – ипотека. Динамика продаж агентства недвижимости «Домострой» показывает, что в 2004 году число сделок с использованием ипотечных кредитов составляло около 10 % от общего объема продаж, в 2005 году их уже было около 20 %, а в 2006 году таких сделок, по прогнозу компании, будет 25-30 %. Причем в структуре сделок все большее место занимают продажи новостроек по ипотеке: так, в 2005 году из всех ипотечных сделок на новостройки пришлось 23 %, а в 2006 году динамика показывает, что их будет не менее 35 %.

Чем дело кончится?

По мнению профессионалов, возможны различные сценарии развития ситуации на рынке жилой недвижимости. Однако ждать общего уменьшения платежеспособного спроса в стране (финансового кризиса и т. п.) смысла нет – такой сценарий в условиях высоких цен на энергоносители абсолютно нереален. Значит, остается только увеличить темпы строительства и объемы возводимого жилья. Для этих целей необходимо принять новые поправки к 214-ФЗ, которые приведут к возобновлению строительных проектов, упростить схему получения различных согласований и разрешений для застройщиков, сделать проведение открытых конкурсов более прозрачным и принять ряд дополнительных мер. Однако пока все эти действия остаются лишь на бумаге, в мечтах и идеях застройщиков, текущая ситуация на рынке сохранится и, казалось бы, забытое советское слово «дефицит»  продолжит свою жизнь в нашем словаре.